Newsletter - FARAH

Des travaux qui n'affectent pas de manière importante le gros œuvre ne peuvent être qualifiés de travaux de reconstruction du seul fait qu'ils ont conduit à une redistribution importante de l'espace intérieur et à la création de surfaces de logement supplémentaires, sans que la surface habitable de l'ensemble n'ait été modifiée.

Certaines dépenses de travaux réalisés sur des immeubles procurant des revenus imposables sont déductibles du revenu foncier de leur propriétaire. Ces charges déductibles comprennent, pour les propriétés urbaines, les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire, les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31).

Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement s’entendent notamment de celles qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants ainsi que des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

En l'espèce, une SCI relevant du régime des sociétés de personnes avait acquis un bien immobilier composé d'un ancien hôtel-restaurant et de son ancienne maison de gardien, qu'elle avait transformé, après travaux, en studios et chambres meublés destinés à la location. La gérante associée majoritaire de la société avait déduit ces dépenses de travaux pour la détermination de son revenu foncier imposable.

À la suite d'un contrôle, l'administration, suivie par les juges du fond, avait remis en cause la déductibilité de ces travaux, en les requalifiant de travaux de reconstruction. Pour confirmer cette position, les juges d'appel avaient estimé :

-que les travaux de transformation avaient conduit à une redistribution importante de l'espace intérieur de ces locaux ainsi qu'à la création de surfaces de logement supplémentaires, quand bien même la surface habitable de l'ensemble n'avait pas été substantiellement augmentée (CAA Versailles 3 mars 2020, n°18VE00258) ;

-que les travaux de démolition, de dépose des planchers et de leur remplacement par des planchers en béton, de couverture, de démolition et de reconstruction de cloisons intérieures, et de percement d'ouvertures, avaient affecté de manière significative le gros œuvre et n'étaient pas dissociables des travaux de rénovation et d'amélioration des locaux simultanément entrepris.

La Cour de cassation, faisant une lecture stricte des principes de déduction des charges foncières, casse l'arrêt d'appel. La CAA ne pouvait pas déduire de ces constatations que les travaux en cause devaient être regardés comme correspondant à des travaux de reconstruction et non comme des travaux d'entretien, de réparation ou encore d'amélioration, dès lors qu'ils n'avaient pas affecté de manière importante le gros œuvre et qu'ils n'étaient pas d'une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction.

Pour aller plus loin :

Voir RF 1122, § 480

CE 3 mars 2022, n° 443135